德福廣場（Telford Plaza）於1980年正式開張．是香港九龍九龍灣的大型購物商場之一，第一期除了九龍灣MTR連接在一起以外，也同時連接香港地鐵總部大樓（辦公樓）、恆生中心（辦公樓）和德福花園（住宅）．第二期於1997年開張，通過德福花園的平台將第一期和第二期商場連接在一起，成為超級大的區域商場，總面積逾83,000平方米．據報導，德福廣場2010年的首六個月的總人流達5,000萬人次，較去年同期上升7%．
發展商為香港鐵路有限公司，簡稱港鐵（前身為香港地鐵公司，解釋了為甚麼能輕易連接九龍灣地鐵站）和新世界集團，現在主要由港鐵管理．為何一間有２０年歷史的老商場，還能在競爭激烈的九龍區維持優勢（九龍塘有"又一城"、觀塘有"APM"、同區有"MegaBOX"..etc）？為何德福廣場多年來仍然能保持強勁的人流和營業額？關鍵在於它的定位．
^以家庭為目標客戶
^以家庭為目標客戶
目標客戶群定位明確 － 家庭 !!
德福廣場座落於傳統的老區，區內人口年齡比較成熟（未到老化）．加上不是位於旅客區，單靠區內人口不足以支持它的成長．雖然區內中級商廈林立（以前是工業區），但只能貢獻部份業績，因為他們下班後一般沒有太多時間留在區內消費．德福廣場面對的challenge不少！通過這幾年的觀察，我發現德福廣場的定位在於為家庭提供一個one-stop shopping的地方(這點德福廣場並沒有像APM那樣很明確的說明）．利用綜合性的大型主題活動，帶動一家大小來到德福消費．
成功方程式＝大型主題活動（重點！）＋ 交通便利 ＋ "包羅萬有"的租戶（以中檔為主）
"包羅萬有"的租戶（以中檔為主）
由於目標客戶是家庭，德福有六大主題，「電訊廊」、「陽光大道」、「蔘茸坊」、「黃金大道」、「電器特區」及「旅遊天地」等，配合大型百貨商"Mark & Spencer"以及大型超市"Jusco"(剛搬走）和"Market Place by Jasons"，為家庭中各成員提供各類型的選擇．不過，德福對於租戶是有選擇的．由於主要消費群以家庭為主，他們一般的消費模式比較"平實"．很少在德福購買高價的產品．所以在租戶的選擇上，德福主要邀請中檔的連繫商店進駐，以配合客源的口味和消費模式．
^一期和二期的交通圖
交通便利
德福廣場連接九龍灣地鐵站，能吸收跨區客人，而且廣場的入口緊連著地鐵站的出口，有助引導人流進入商場（和APM一樣）．一期和二期本來位於不同的地點，德福廣場巧妙的利用德福花園（大型住宅區）的平台將兩期"無縫"的連接在一起．加上，平台更設公共運輸交匯處，連接麗晶花園、企業廣場以及東九龍區，為商場提供源源不絕的人流．
大型主題公國式的活動
如何才能吸引一家人到商場消費？其他的商場也搞很多活動，為甚麼要到德福？甚麼類型的活動才能突圍而出？一旦成功吸引一家人到商場消費，如何增加他們的消費意欲？
德福廣場連接九龍灣地鐵站，能吸收跨區客人，而且廣場的入口緊連著地鐵站的出口，有助引導人流進入商場（和APM一樣）．一期和二期本來位於不同的地點，德福廣場巧妙的利用德福花園（大型住宅區）的平台將兩期"無縫"的連接在一起．加上，平台更設公共運輸交匯處，連接麗晶花園、企業廣場以及東九龍區，為商場提供源源不絕的人流．
大型主題公國式的活動
如何才能吸引一家人到商場消費？其他的商場也搞很多活動，為甚麼要到德福？甚麼類型的活動才能突圍而出？一旦成功吸引一家人到商場消費，如何增加他們的消費意欲？
^佈置成不同主題的德福廣場
以我觀察，德福的活動以大聞名、以主題公園式的佈置聞名，和其他大型商場有著明顯的區分．大部份商場都以請歌星、明星和表演團體為主，除了為商場增加不少賣氣以外，也同時帶動整體的消費氣氛．如果德福也走這個策略，我覺得是沒問題的，因為同區附近沒有這麼大型的綜合型商場．不過，promotion budget 則可以省下，因為這類商住混合區的消費模式是以實用為主，也不需要過多的promotion來剌激消費．德福聰明的沒有選擇這個me too strategy.
以"一家人的活動"為出發點來思考，Disneyland是不二之選！！小朋友在放假時最想去的地方不是Disneyland就是海洋公園，而父母也得"陪同"一起去玩．主題公園似乎是家庭活動的最佳選擇．因此，如果能將商場打扮成主題公園，然後定期推出不同主題的program，將可長期地吸引"家庭"的消費人流．德福在這方面很成功！！
^手塚治蟲紀念館
2007年，為紀念手塚治蟲誕生八十周年，德福搞了一個首次在香港舉行的手塚治蟲主題展覽．它向手塚公司借了一百六十多件有關手塚治蟲的珍藏品，將整個德福分為幾個區域，每個區域突出手塚的各個漫書主題／主角，打扮成港版的"手塚紀念館"．例如，在連接地鐵口安放巨型的小飛俠模型、在中庭建造了一個以"藍寶石王子"為主題的花園小城堡，記得當年連我這"大細路"也被吸引過去參觀～
^模仿日本肚臍祭的表演
日本肚臍祭
去主題公園，少不少了去看巡遊．德福也有嘗試將一些節日慶典結合到商場promotion裡．記得以前搞過日本肚臍祭（又是日本？香港對日本犬的文化真的比較鍾愛？．．）．它將每年七月在北海道富良野的肚臍祭整個copy到香港．雖然copy不了精彩的大型巡遊，不過也有不少具有節日特色的mini 表演，讓沒有去過肚臍祭的市民也有機會感染熱鬧的氣氛．
^通往二期的入口被佈置成"侏羅紀"入口
勇闖侏羅紀
除了利用主題公國式活動外，德福在每個活動的細節方面都想得很週到．我以它最近的「勇闖侏羅紀」活動為例子說明．
最近，德福在這個暑期期間，和世界三大恐龍遺址博物館之一的四川自貢恐龍博物館合作，斥資800萬港元舉行「勇闖侏羅紀」恐龍展覽，將德福變身成恐龍樂園～
^很有感覺的佈置！！
^廣場內各區都有不同的恐龍exhibits, 小朋友拿著這張尋龍圖到商場各地點蓋章，就可以換到和恐龍有關的禮品．這樣一來，人流也被分散到商場的各點，增加位於不同地點的商戶的營業機會
^如果是普遍禮品，小朋友沒有太大motivation到處去蓋章．不過，有特色的恐龍禮品則例外！！另外，將換領點放在人流比較少的二期商場內，有助增加附近商戶的營業額．
^商場一些"角落"也有佈置到．讓客人們拍照留念．
除了有7件自貢恐龍展品以外，更有不少大型恐龍模型，例如於商場二期的56呎長「楊氏馬門溪龍」、小型鳥腳類恐龍「勞氏靈龍」、亞洲肉食龍「和平永川龍」、劍龍類恐龍 「四川巨棘龍」以及大型長頸型蜥腳類恐龍「天府峨眉龍」等．真的非常得花錢！！
德福的Social Media Performance
德福雖然在市場定位方面處理得很好，但是在利用social media來促進和客戶之間的engagment方面却不如APM，更加和海港城有巨大的距離．Disneyland在social media方面非常進取，它認為主題樂園賣的是user experience．越多人分享他們在Disneyland的experience，樂園的業績會越好．有關details，可以參考我以前寫的文章．
^沒甚麼內容的德福廣場Facebook Fan Page
可是德福呢？Facebook Fans Page 只有9,916人( APM有34,170人／海港城有53,946人），user-generated的內容更是少得不合理．大部份和Fans的interaction是"Like"，而留言的比例也比較少．加上大部份的活動的內容是通過Note上發放（不是在Wall上發表，而且只是將活動的poster upload 上去而已，一點鼓勵feedback的意圖都沒有～），整個Page非常沉悶．
^徒具形式的Facebook Fan Page
我希望德福能多多利用social media的power，鼓勵客人將在"德福主題公園"的experience和他們的朋友分享．這樣一來，活動宣傳費也會省不少．想一想，如果我家小孩和恐龍拍完照以後，upload到德福的Facebook Fans Page參加"親親恐龍攝影比賽"(虛構的比賽．．)，然後最多"Like"的作品可以得到獎品或一些榮耀(Best Kid Photo Page..etc)，一定有家長會在Facebook的朋友間為自己的小朋友拉票，其他家長看到有這麼好的活動，也會想帶自己的小朋友去到德福參觀吧！
不過，德福沒有好好利用這個工具，只舉行了一個中小學素描比賽，叫參賽者交給他們，由他們一起於活動完以後upload到Facebook．沒錯．．．．是活動完了以後！！！真是沒有 marketing sense．白白浪費掉Facebook那麼好的工具！
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