隨著大型商場越開越多，吸引消費者到商場購物成為商場marketing部門的一大難題．不同於產品行銷，商場的行銷著力點不多．加上租戶的組合經常變化，行銷人員不容易掌握．因此，成功經營的商場不多，反而失敗的却比比皆是．
傳統的說法: It's about location, location and LOCATION!! 這是完全對的！如果你要負責一個商場的promotion，而該商場卻位於交通不便、購買力低、週邊環境又不好的地方，你如何去為商場做推廣？是不是感覺很為難？相反，如果你負責的商場位於人流多、交通便利而人均購買力高的地段，你的感受是不是完全不一樣了？是不是腦袋裡已經浮現出不同的marketing mix呢?
在這裡介紹兩類不同定位的Shopping Malls的經營策略．第一間是APM商場．地點相當不好，但成功的將自己包裝起來，擁有獨特的市場定位，加上後天不斷的努力，結果成績越來越好．另一間是德福商場．地點好，地區成熟、區內消費力強，通過"主題包裝"，成功將自己和一線的商場（銅鑼灣／尖沙咀）differentiated，成為假日一家大小的最佳選擇．
APM商場－年輕人的24小時全天侯休閒消費場所
^利用Facebook Social Plugins，成功進入Fans們的social circle!!
香港的APM商場是少數能在傳統非shopping area、週邊環境不好、而且購買力比較低的地點開張又能取得很好成績的商場．APM商場的名稱是由AM（上午）和PM（下午）組成的，位於九龍觀塘區（傳統工業地段、人均收入較低、區中老年人口不少），總面積大約6萬平方米．發展商新鴻基地產將它打造成一個擁有「品味生活」又有「夜行」概念的購物消費場所，提倡夜間休閒shopping的概念．口號為 "Play more，Sleepless"．定位為年輕人的消費場所．
^APM(標示為"A"）遠離熱鬧的旺角／銅鑼灣／尖沙咀
商場今年上半年的營業額達12.8億元至13.6億港元，按年上升15%；期內，人流達4,500萬人次，亦升15%（平均每天有21.4萬人次造訪！ ）．每呎營業額平均達到2,000港元，估計全年租金料達3億元，按年升13%至15%．由於定位成功，表現優越，APM商場的案例已經成為不少商學院的case study．而且在中國內地更被廣泛討論．（來自中國的客人佔整體商場人流的20%！！）
不過，以平均每呎營業額2,000港元計算，平均一個月的每呎營業額為167港元．零售業一般人力成本和貨品成本等加起來為40%，剩下的100港元左右為租金和利潤．以APM在7月份公佈的數字來看，平均每呎租金已經達到90至300港元不等．除非銷售額能夠大幅度提升，否則加租的空間不多．看來，APM的行銷部門真的．．．．"任重道遠"！！！
成功方程式 = 低發展成本 + 獨特定位（夜行零售＋品味時尚蒲點）+ 連接觀塘MTR(捷運站）+ 受年輕歡迎的品牌 + 創意推廣活動
^APM和創紀之城互相幫助（同一個發展商）
低發展成本：
由於觀塘是傳統老區（APM現址之前身是工廠)，發展商得以較低的價錢收購，然後發展成商場．一旦成功，回報率非常之高．聽說發展APM的資金只是20億港元，以今年的租金計算，ROE達到15%，非常不錯．不過要留意的是，發展商本身在附近有多幢商業大廈（創紀之城），聚集不少白領和OL．發展商在發展APM的同時，也在為他們的商廈增值．
獨特定位：
以夜行零售為主要賣點，大部份租戶營業至12PM，部份更開至深夜2點．主要針對19-39歲的年輕人或心境年輕的人仕．
^APM在Facebook的Page
交通配套：
如果一個商場只能吸引區內的人消費，注定要失敗！（觀塘區人口只有六十萬左右），即使加上黃大仙區、九龍城區和西貢區的人口也不過176萬左右．以半年的人流量4500萬計算，如果只靠區內和附近的人口，平均每人期內去25.5次，每月平均去3.6次．也就是說每人每個星期都要去一次．．真的是 mission impossible！！
如何將pontential buyers的數目增加是一門大學問．APM做了一件很對的事，就是將APM和觀塘MTR(捷運站）的其中一個出口連接在一起．於是，APM的潛在顧客圈就由觀塘MTR這一環擴大到5-6個MTR站以外．加上，在旅遊人仕方面，它很積極的擴大來自中國消費力高的客源，定期籌辦廣東省一帶的購物團，以這個夏季為例，APM就打算籌辦15至20團合計約1,000人來自廣州、深圳及東莞一帶的「旅客夏日購物遊學團」，預料可額外帶來300萬元的營業額．
^在商場搭舞台，一起看世界盃!
品牌+活動：在租戶的選擇方面，APM盡量選擇一些受年輕人歡迎的品牌進駐．例如，FANCL、IPSA、Body Shop、板長壽司、Pappagallo 、IT、Swarovski、馬拉松、Esprit 等等，看得出沒有一線的"貴價"品牌．加上附有年輕人喜歡休閒的電影院、卡拉OK、書店、餐廳等，營造活潑和Trendy的氣氛．
^APM和創紀之城互相幫助（同一個發展商）
由於觀塘是傳統老區（APM現址之前身是工廠)，發展商得以較低的價錢收購，然後發展成商場．一旦成功，回報率非常之高．聽說發展APM的資金只是20億港元，以今年的租金計算，ROE達到15%，非常不錯．不過要留意的是，發展商本身在附近有多幢商業大廈（創紀之城），聚集不少白領和OL．發展商在發展APM的同時，也在為他們的商廈增值．
獨特定位：
以夜行零售為主要賣點，大部份租戶營業至12PM，部份更開至深夜2點．主要針對19-39歲的年輕人或心境年輕的人仕．
^APM在Facebook的Page
配合定位，在選舉租戶時也特意選舉一些受年輕人歡迎的品牌和食肆．連推廣方法也跟上潮流，在Facebook的Page上，目前有粉絲約33974人．也利用Facebook的social plugins在官網增加和客戶的互動(不少Fans是來自外國和中國．．)
交通配套：
如果一個商場只能吸引區內的人消費，注定要失敗！（觀塘區人口只有六十萬左右），即使加上黃大仙區、九龍城區和西貢區的人口也不過176萬左右．以半年的人流量4500萬計算，如果只靠區內和附近的人口，平均每人期內去25.5次，每月平均去3.6次．也就是說每人每個星期都要去一次．．真的是 mission impossible！！
如何將pontential buyers的數目增加是一門大學問．APM做了一件很對的事，就是將APM和觀塘MTR(捷運站）的其中一個出口連接在一起．於是，APM的潛在顧客圈就由觀塘MTR這一環擴大到5-6個MTR站以外．加上，在旅遊人仕方面，它很積極的擴大來自中國消費力高的客源，定期籌辦廣東省一帶的購物團，以這個夏季為例，APM就打算籌辦15至20團合計約1,000人來自廣州、深圳及東莞一帶的「旅客夏日購物遊學團」，預料可額外帶來300萬元的營業額．
^在商場搭舞台，一起看世界盃!
活動方面，APM的團隊有非常好的策劃能力．經常為shoppers帶來驚喜！前一陣子有一齊看World Cup活動．最近，又聯合年輕偶像及紅星，為會考生打氣及暢談放榜經驗．而且，乘著一年一度"書展"的熱潮，和本地漫畫家合作，在APM舉行分享和簽名會．活動一浪接一浪，全年無休．時刻保持APM的活力！！以這個暑期（7-9月份）為例，APM的推廣費預算就高達590萬港元，算是香港商場中比較捨得花錢的了！（不過APM的行銷部門就相對的很可憐～）
待續．．．．．
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